El reto de garantizar la calidad ambiental, la seguridad y la sostenibilidad en los edificios

CALIDAD AMBIENTAL Y SEGURIDAD: UN REQUISITO VITAL

Garantizar condiciones de vida seguras y saludables en viviendas es primordial, y este requisito adquiere especial relevancia en el caso de edificios de pública concurrencia y oficinas, en los cuales no solo se han de asegurar condiciones adecuadas a los usuarios que acuden a ellos, sino también a las personas que trabajan en su interior de acuerdo a esquemas de larga permanencia. La profunda transformación de la dinámica del trabajo (tipo de empresa, ritmo de actividad, requerimientos personales), exige que la gestión de los inmuebles deba enfocarse teniendo en cuenta la interacción que existe entre las instalaciones, el espacio y la productividad personal de quienes desempeñan sus actividades en este entorno.

La preocupación y la sensibilidad de las personas por la seguridad y la prevención de riesgos, generan una creciente demanda de servicios especializados no solo en el ámbito industrial, sino también en el entorno de la gestión de inmuebles e instalaciones de diversa índole. Esta realidad viene además reforzada por las especiales características del actual contexto económico, que exige optimizar las inversiones en la construcción y mantenimiento de los activos inmobiliarios, y prolongar al máximo su vida útil. La adopción de apropiadas herramientas de gestión de edificios se ve además justificada por el elevado coste de los recursos inmobiliarios, patrimonio que integra parte importante del activo en el balance de muchas empresas, y por el hecho de que el mantenimiento de los inmuebles constituye alrededor del 80% del total del coste de un edificio a lo largo de su vida útil, si ésta se estima en alrededor de 50 años.

Frente a este escenario, surgen los tres instrumentos descritos a continuación que, programados y coordinados de forma simultánea, conducen a lograr los mejores resultados en materia de calidad ambiental, seguridad e higiene en los activos inmobiliarios.

PROJECT MANAGEMENT

Este instrumento de gestión, también conocido como Dirección de proyectos, es la metodología que permite planificar, dirigir, organizar y controlar planes complejos y de carácter global de forma eficiente y eficaz, con el fin de alcanzar, dentro de un determinado plazo, los objetivos establecidos en los mismos.

Teniendo en cuenta que cualquier proyecto rigurosamente planteado consiste en una acción limitada en el tiempo y conducente a un resultado, la adopción de esta técnica implica el ejercicio de una visión prospectiva y estratégica que ha de abarcar la totalidad del ciclo de vida contemplado en su objetivo, dentro de una trama operativa integral, progresiva y dinámica. Contribuye a alcanzar esta meta la adopción de procedimientos de certificación que permitan asegurar la sostenibilidad de los edificios desde su diseño, durante su construcción, y hasta el final de su vida útil, incluyendo las operaciones de mantenimiento, restauración y reacondicionamiento enfocadas a optimizar su utilización y conservar su valor económico.  

FACILITY MANAGEMENT

Las técnicas de Facility Management se basan en la planificación y gestión integral de los edificios, adaptando y aplicando de modo específico los principios del Project Management, vinculando el proceso a los procedimientos de gestión táctica y estratégica global de la empresa propietaria de los activos. Las metodologías de esta herramienta envuelven la totalidad del ciclo de vida del inmueble: proyecto, ejecución, mantenimiento y control de calidad. El Facility Management contempla tanto actuaciones tácticas como estratégicas en las áreas de proyecto, construcción, reforma, operación, mantenimiento y control de calidad de los edificios, aplicadas a las áreas de patrimonio, instalaciones, servicios y espacio.

Los resultados de la aplicación de procedimientos de Facility Management en el sector inmobiliario se verán ampliamente fortalecidos si se llevan a la práctica junto con los principios y fundamentos de la Economía Circular, un modelo restaurador y regenerativo, de enfoque holístico y sistémico, que constituye una valiosa opción para optimizar el uso sostenible de los recursos, materiales y servicios empleados en la construcción, mantenimiento y gestión de los inmuebles.

MULTISERVICIOS

Es fácil deducir que las opciones de gestión integrada de la calidad ambiental, la seguridad y la higiene en los edificios mediante las técnicas de Project / Facility Management, implican el desarrollo simultáneo y paralelo de numerosas actuaciones profesionales, técnicas y operativas de carácter pluridisciplinar. Este hecho, unido al requisito de impartir unidad y coherencia a dichas actuaciones, y de ajustarlas al objetivo de facilitar a los propietarios y responsables de los inmuebles la gestión y el control de las mismas, insinúa la utilidad de contratar diferentes prestaciones a una entidad que desempeñe su labor profesional sobre la base conceptual del “Multiservicio”, es decir, de la oferta combinada de un amplio abanico de soluciones afines y/o complementarias.

Trabajar con empresas multiservicios implica también el riesgo de caer en deficiencias de eficacia y calidad si éstas carecen de los recursos y no aplican el rigor organizativo, técnico y profesional que requieren las prestaciones altamente especializadas. Una empresa centrada tradicionalmente en la prestación de un único “monoservicio” no posee experiencia en actividades complementarias ajenas a su “core business”. Si decide evolucionar hacia el esquema multiservicios, lo ha de hacer asumiendo responsablemente cada una de las actividades incorporadas a este cometido, y no solo como alternativa especulativa de diversificación comercial.

El auge de las técnicas de Project y Facility Management, junto con el incremento de la demanda de contratación integrada de servicios de gestión y mantenimiento de edificios, han impulsado el aparecimiento de empresas multiservicios, enfocadas a la prestación de diversas soluciones de apoyo a los departamentos de gestión y servicios generales. A esta realidad contribuyen igualmente las especiales características del actual contexto económico, marcado por la imparable tendencia hacia la globalización, y por los imperativos de dirigir la economía y gestionar las empresas con criterios de sostenibilidad integral.

La prestación e integración de servicios es una realidad en creciente evolución a nivel mundial. A medida que las empresas del sector crecen e intentan satisfacer la demanda de servicios integrados, tanto en mercados de tipo tradicional como de nueva naturaleza, se enfrentan a la necesidad de expandir y diversificar su actividad y ajustarla a las exigencias de innovación derivadas del surgimiento de nuevas tecnologías, básicamente de las vinculadas al imparable proceso de transición hacia la digitalización. Frente a este reto, han de evitar ante todo que esta expansión sea desarrollada en detrimento de la calidad de los servicios prestados. También han de ofrecer y garantizar a sus clientes la solidez económica, la estabilidad y la madurez acreditadas por una trayectoria consolidada en el mercado, por un fondo de comercio de prestigio, por referencias destacadas, y por una imagen de profesionalidad y “know-how” firmemente consolidada, teniendo en cuenta que cuanto mayor es el ámbito y complejidad de las operaciones, mayor es el riesgo de caer en deficiencias en el desarrollo de las diferentes facetas que integran un servicio de naturaleza pluridisciplinar.

Contar con una empresa Multiservicios para gestionar un edificio tiene numerosas ventajas, entre otras:

• Disponibilidad de un interlocutor único con responsabilidad sobre diferentes prestaciones.
• Integración de una amplia gama de servicios.
• Generación de economías de escala y ahorro en gastos de gestión.
• Optimización de los recursos y de la competitividad.
• Comodidad para el cliente.
• Mejor control por parte del propietario o gestor del inmueble.
• Beneficios cualitativos para los usuarios del edificio: seguridad, confort, calidad ambiental e higiene.
• Enfoque con proyección estratégica para maximizar la vida útil del edificio.
• Optimización de la calidad de los servicios externalizados.

Los motivos que llevan a una empresa a evolucionar estratégicamente hacia la prestación de multiservicios son fundamentalmente los siguientes:

• Satisfacer la demanda de los propietarios, gestores y responsables de servicios generales de activos inmobiliarios, que buscan la contratación de una amplia gama de servicios a través de un interlocutor único, en el cual depositan la compromiso de llevar a cabo las correspondientes actividades con el máximo de eficiencia y eficacia.
• Incrementar la competitividad, ofreciendo a los clientes servicios a precios más reducidos, como consecuencia de la aplicación de economías de escala, de la optimización de medios y recursos operativos, y de la reducción de costes de gestión.
• Favorecer la diversificación de la oferta de servicios, incorporando a su gama actividades afines y complementarias al “core business” original de la empresa prestadora.
• Buscar opciones de crecimiento y diversificación mediante estrategias de innovación e integración horizontal, ya sea creando nuevas líneas de negocio, adquiriendo empresas especializadas en determinadas actividades, o mediante la fusión o convenio de colaboración con empresas que prestan servicios afines o complementarios a los de su actividad básica.

Por otro lado, el cliente de una empresa multiservicios también puede obtener importantes ventajas a la hora de contratar soluciones integradas para gestionar eficazmente todo lo referente a sus activos o patrimonios inmobiliarios. Entre otras, cabe mencionar las siguientes:

• Facilidad de gestión y control de calidad de los servicios, al exigir al proveedor las garantías implícitas en un contrato de prestaciones múltiples, diseñado y dimensionado a la medida de sus necesidades.
• Racionalización de los recursos operativos, materiales y humanos de la empresa, concentrando esfuerzos en la actividad productiva básica, sin tener que distraerlos hacia actividades marginales ajenas a su negocio base.
• Ventajas económicas, derivadas de la contratación de servicios variados a precios más competitivos.

Las empresas que ofrecen servicios al sector de la edificación y de la gestión inmobiliaria han de tener en cuenta que sus esquemas y protocolos de actuación integrada no siempre podrán ser aplicados por igual a todos los casos y circunstancias que deban afrontar. Algunas situaciones requerirán solo determinados servicios, o una gama reducida de soluciones altamente específicas, y en este caso los clientes optarán por contratar empresas especializadas en áreas concretas que ajusten su actividad a las exigencias propias de sus condiciones y necesidades. Dentro de este escenario, las empresas especializadas en proyectar, edificar, gestionar y asegurar la calidad ambiental y la seguridad de los inmuebles deberán ofrecer servicios integrados en diferentes bloques de contenidos múltiples o específicos, pero siempre condicionados por asegurar calidad, agilidad, dinamismo y eficacia operativa a la hora de atender las necesidades de casos de diferentes tipologías.

ASPECTOS AMBIENTALES RELACIONADOS CON LA GESTION SOSTENIBLE DE LOS EDIFICIOS

Asegurar la sostenibilidad de los edificios en línea con asegurar su eficiencia ambiental y su seguridad depende de numerosos factores, entre los cuales destacan la ubicación, la orientación el diseño y el uso que se pretende dar al inmueble. Pero, en lo que se refiere a la gestión “ambientalmente sostenible” de patrimonios inmobiliarios basada en los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030 de Naciones Unidas, es fundamental cumplir el primero de los requisitos que condicionan la sostenibilidad en sentido global: reducir las emisiones de gases de efecto invernadero, generadores del calentamiento global y de la crisis climática.

Como en cualquier actividad, las emisiones causantes del calentamiento del planeta derivan del empleo, manipulación y consumo de recursos y materiales a lo largo de toda la cadena de valor de los procesos de producción y prestación de servicios, lo cual conduce a la necesidad de controlar y optimizar dichos procedimientos con el objeto de reducir o evitar el impacto ambiental de las emisiones que son generadas y acumuladas a lo largo de todo este proceso.

Concretamente, en el sector inmobiliario y de la edificación, reducir el calentamiento global debe empezar por la reducción de la huella de carbono generada a lo largo de las diferentes etapas que configuran el esquema integral del sector, compuesto por un conjunto de componentes que interactúan a lo largo de todo el ciclo de vida de los inmuebles e infraestructuras. En dicho sentido, el análisis del ciclo de vida ha de hacerse extensivo a cada uno de los seis aspectos que influyen en mayor o menos medida en la dimensión de la huella de carbono que se genera y acumula a lo largo de las etapas de diseño, construcción, mantenimiento y gestión de los activos inmobiliarios: el edificio como tal, sus elementos estructurales, las cubiertas y fachadas, la gestión del espacio interior, los servicios generales, y el mobiliario y el equipamiento.

En función de esta valoración, y en líneas generales, los responsables de la gestión de patrimonios inmobiliarios deberán utilizar los instrumentos disponibles para valorar la huella de carbono y establecer estrategias objetivas de reducción de su impacto en los inmuebles incluidos en su correspondiente fondo de negocio.  

Conjunto general del edificio

La reducción de la huella de carbono en un edificio, independientemente de su naturaleza específica, debe ser tenida en cuenta desde la elaboración del proyecto del inmueble, evaluando los aspectos de mayor impacto, tanto si se trata de construir un nuevo edificio como de reformar un inmueble existente para reutilizarlo con fines diferentes al original. Se deberá evaluar aspectos como su volumen, su ubicación, su orientación y su tamaño desde el punto de vista del total de huella de carbono que puede generar como conjunto, y analizarla desde la perspectiva del total de su vida útil, con el fin de definir sobre esta base una estrategia de edificación y conservación baja en carbono. Las emisiones de carbono deben ser consideradas en el contexto del diseño basado en el rendimiento y la eficacia, alejado de las normas excesivamente prescriptivas y conservadoras, y orientadas hacia resultados concretos.

En línea con esto, es preferible sistematizar las observaciones en el sector de la edificación, y asimilarlas a los esquemas de control de la huella de carbono utilizadas en los entornos industriales, tomando como pauta el análisis de las cadenas de valor y del ciclo de vida como instrumentos de evaluación de emisiones y de producción de residuos.

Elementos estructurales

Hoy en día se dispone de bases de datos y sistemas de evaluación que suministran información objetiva en relación con el carbono que es incorporado en las estructuras de los edificios, lo cual permite mayor precisión a la hora de diseñarlas. Sobre esta base, las empresas del sector pueden adoptar estrategias preventivas en el momento de planificar los edificios, y establecer objetivos de reducción de huella de carbono ajustados a los márgenes establecidos por las instituciones y organismos que fijan los correspondientes límites y rangos de las emisiones, especialmente los relativos a su alineación con los antes citados objetivos de la Agenda 2030 de Naciones Unidas.

Este aspecto es de especial importancia cuando se trata de diseñar los inmuebles, de seleccionar los materiales de construcción, y de tomar decisiones en función de la capacidad de reducción de huella de carbono de cada uno de ellos, impulsando la utilización de los más favorables para asegurar este objetivo. En este sentido, y como ejemplo, decidir entre utilizar la madera en sustitución del hormigón o del acero, dependerá de cuándo y dónde sea más adecuado su suministro, y de las posibilidades que ofrezcan las opciones de emplear fuentes de materiales reciclados, reciclables y reutilizables a lo largo de la vida útil del inmueble, contando además con el requisito prioritario de reducir el consumo general de todo tipo de materiales, y de tener en cuenta las nuevas alternativas y técnicas de construcción y fabricación surgidas como consecuencia de la evolución tecnológica del sector.

Fachadas y cubiertas

Una vez más, hay que insistir que las decisiones bien fundamentadas se han de tomar preventivamente y a tiempo cuando se trata de asuntos que pueden ocasionar un impacto ambiental en los edificios. La relación entre la superficie de las paredes y de la planta del edificio, junto con la proporción entre los diferentes materiales empleados en su construcción, pueden ejercer un impacto significativo en relación con la incorporación y acumulación de carbono a través de los materiales constructivos de fachadas y cubiertas y su incidencia en la huella de carbono a lo largo de toda la vida útil del inmueble.

El proceso de edificación debe considerar el sistema de cubiertas y fachadas de manera integral en relación con la reducción de la huella de carbono, y asociarlo a las decisiones en materia de energía solar y eficacia del aislamiento. Al intentar reducir el carbono incorporado durante la edificación, se debe tener en cuenta los componentes clave intensivos en carbono, ya que, por ejemplo, los marcos metálicos y el acristalamiento generalmente representan alrededor del 70% del total de carbono incorporado durante la construcción del inmueble, y la mayor parte del resto se aplica a los acabados externos. Siempre que sea posible, se debe tener en cuenta la posibilidad de reciclar y reutilizar los materiales originales, y contar con alternativas que permitan su nueva incorporación a las obras de construcción y reforma de manera circular, prolongando la vida útil, y evitando aportaciones adicionales de carbono en el ciclo de vida del edificio a medida que las cubiertas y fachadas deban ser reformadas o restauradas.

Gestión del espacio interior

La mayor parte del impacto ambiental en los espacios interiores de los edificios está relacionada con el empleo de materiales que han acumulado carbono durante su fabricación, y que son utilizados fundamentalmente en los acabados de techos y pavimentos. Es importante primero reducir el empleo de estos materiales y, cuando esto no es posible, centrarse en minimizar la intensidad de carbono de estos componentes y buscar alternativas de sustitución, para así contribuir a la reducción total de la carga de carbono. En cuanto a otros aspectos de la edificación que requieren atención durante el ciclo de vida, se ha de procurar centrarse en el diseño y la gestión circular, y reducir la huella de carbono de todos los elementos utilizados para el acondicionamiento del espacio interior.

Servicios generales

Durante el ciclo de vida típico de un edificio, la prestación de servicios diversos al inmueble, tales como mantenimiento y limpieza, puede llegar a representar hasta el 30% del carbono incorporado a lo largo de todo su ciclo de vida. Antes de su contratación, los responsables de la gestión de patrimonios inmobiliarios deben considerar el nivel fijo de carbono vinculado a la naturaleza específica de cada servicio, así como la suma del carbono que será acumulado durante toda la vida útil del edificio. A su vez, las empresas responsables de cada servicio deben optimizar sus rutas de trabajo y minimizar el uso de materiales que hayan acumulado niveles importantes de carbono. Por ejemplo, deben controlar el empleo y reducir la carga de refrigerantes para los sistemas de climatización, seleccionando productos de bajo impacto para el calentamiento global, priorizar el empleo de materiales con bajos niveles de carbono incorporado, y adoptar criterios de economía circular en todos sus modelos de negocio.

Equipamiento y mobiliario

El equipamiento de los edificios constituye un aspecto vinculado al uso que se dará al inmueble y a las circunstancias que conformarán su evolución a lo largo del tiempo. Por lo tanto, es difícil definir con precisión y determinar el impacto que pueda tener este aspecto sobre la huella de carbono a lo largo de su vida útil. En todo caso, en términos generales, el impacto de este factor sobre el nivel de carbono acumulado en origen en un determinado edificio es limitado. Sin embargo, es básico tenerlo en cuenta en los edificios donde el equipamiento interior se debe sustituir o modificar con cierta frecuencia, e incorporarlo como criterio junto con los demás factores al diseñar proyectos y construir edificios sostenibles que controlen desde el inicio de su construcción y durante toda su vida útil el impacto integral de su huella de carbono.

Considerar de modo holístico el peso de todos los factores relacionados con la reducción de la huella de carbono en las estrategias que determinan la sostenibilidad de los activos inmobiliarios, constituye una responsabilidad ineludible, en momentos en que la emergencia climática y la crisis de suministro de recursos limitados, entre ellos la energía, adquieren dimensiones preocupantes.