Herramientas para la gestión integrada de la calidad ambiental, la seguridad y la higiene en los edificios

Las personas pasan alrededor del 60% de su vida laboral y doméstica en espacios interiores, lo cual plantea el requisito primordial de garantizar adecuadas condiciones de calidad ambiental, seguridad, higiene y confort en los inmuebles dentro de los cuales desempeñan sus actividades. Dicha realidad adquiere especial relevancia en el caso de edificios de pública concurrencia y oficinas, en los cuales no solo se han de asegurar condiciones adecuadas a los usuarios que acuden a ellos, sino además a las personas que trabajan en su interior de acuerdo a esquemas de larga permanencia. La profunda transformación de la dinámica del trabajo (tipo de empresa, ritmo de actividad, requerimientos personales), exige que la gestión de los inmuebles deba enfocarse teniendo en cuenta la interacción ineludible que existe entre las instalaciones, el espacio y la productividad personal de quienes desempeñan sus actividades en este entorno.

La preocupación y la sensibilidad de la sociedad en relación con la seguridad y la prevención de riesgos, generan  una creciente demanda de servicios especializados en el ámbito de la Gestión Ambiental e Higiénico Sanitaria de edificios e instalaciones de diversa índole. Esta realidad viene además reforzada por las especiales características del actual contexto económico, que exige optimizar las inversiones implícitas en la construcción y mantenimiento de los activos inmobiliarios, y prolongar al máximo su vida útil. La adopción de apropiadas herramientas de gestión de edificios se ve además justificada por el elevado coste de los recursos inmobiliarios, patrimonio que integra parte importante del activo en el balance de las empresas, y por el hecho de que el mantenimiento de los inmuebles constituye alrededor del 80% del total del coste de un edificio a lo largo de su vida útil, si ésta se estima en términos de alrededor de 50 años.

Frente a este escenario, surgen las dos opciones de gestión descritas a continuación, que  conducen a lograr los mejores resultados en materia de calidad ambiental, seguridad e higiene en los edificios. Ambas alternativas adquieren forma en la práctica a través del desempeño profesional de la actividad “Multiservicios”. 

PROJECT MANAGEMENT

Este instrumento de gestión, también conocido como Dirección de proyectos, es la metodología que permite planificar, dirigir, organizar y controlar proyectos complejos y de carácter global de forma eficiente y eficaz, con el fin de alcanzar, dentro de un determinado plazo, los objetivos establecidos en los mismos.

Teniendo en cuenta que cualquier proyecto rigurosamente planteado consiste en una acción limitada en el tiempo y conducente a un resultado, la adopción de esta técnica implica el ejercicio de una visión prospectiva y estratégica que ha de abarcar la totalidad del ciclo de vida de su objetivo, dentro de una trama operativa integral, progresiva y dinámica.

FACILITY MANAGEMENT

Las técnicas de Facility Management se basan en la planificación y gestión integral de los edificios, adaptando y aplicando de modo específico los principios del Project Management, vinculando el proceso a los procedimientos de gestión táctica y estratégica global de la empresa. Las técnicas envuelven la totalidad del ciclo de vida del inmueble: proyecto, ejecución, mantenimiento y control de calidad. El Facility Management contempla tanto actuaciones tácticas como estratégicas en las áreas de proyecto, construcción, reforma, operación, mantenimiento y control de calidad de los edificios, aplicadas a las áreas de patrimonio, instalaciones, servicios y  espacio.

MULTISERVICIOS

Es fácil deducir que las opciones de gestión integrada de la calidad ambiental, la seguridad y la higiene en los edificios mediante las técnicas de Project / Facility Management, implican el desarrollo simultáneo y paralelo de numerosas actuaciones profesionales, técnicas y operativas de carácter pluridisciplinar. Este hecho, unido al requisito de impartir unidad y coherencia a dichas actuaciones, y de ajustarlas al objetivo de facilitar a los titulares y responsables de los inmuebles la gestión y el control de las mismas, insinúa la utilidad de contratar diferentes prestaciones a una entidad que desempeñe su labor profesional sobre la base conceptual del “Multiservicio”, es decir, de la oferta de una gama amplia de soluciones afines y/o complementarias.

Contar con una empresa Multiservicios para gestionar un edificio tiene numerosas ventajas, entre otras:

• Disponibilidad de un interlocutor único con responsabilidad sobre diferentes prestaciones.
• Integración de una amplia gama de servicios.
• Generación de economías de escala y ahorro en gastos de gestión.
• Optimización de los recursos y de la competitividad.
• Comodidad para el cliente.
• Mejor control por parte del titular o responsable del inmueble.
• Beneficios cualitativos para los usuarios del edificio: seguridad, confort, calidad ambiental e higiene.
• Enfoque  con proyección estratégica para maximizar la vida útil del edificio.
• Optimización de la calidad de los servicios externalizados.

No obstante, trabajar con empresas multiservicios implica también el riesgo de caer en deficiencias de eficacia y calidad si éstas carecen de los recursos y no aplican el rigor organizativo, técnico y profesional que requieren las prestaciones altamente especializadas. Una empresa centrada tradicionalmente en la prestación de un único “monoservicio” no posee experiencia en actividades complementarias ajenas a su “core business”. Si decide evolucionar hacia el esquema multiservicios, lo ha de hacer asumiendo responsablemente cada una de las actividades incorporadas a este cometido, y no solo como alternativa de naturaleza puramente especulativa de diversificación comercial.