Mantenimiento, seguridad e higiene en edificios

Mantenimiento, seguridad e higiene en edificios

La normativa, la sensibilización de la sociedad, y la creciente preocupación de las personas por la Higiene, la Salud y la Seguridad, condicionan la necesidad de gestionar los edificios y sus instalaciones garantizando adecuadas condiciones de vida y trabajo en ambientes interiores y áreas de pública concurrencia. Las actuaciones de Mantenimiento Integral basadas en la Prevención, permiten asegurar el cumplimiento de tal requisito.
9 Enero 2017

El impacto de la mala calidad del ambiente interior ha llegado a ser ampliamente reconocido como un factor negativo para la salud y el confort de los usuarios de edificios y áreas de pública concurrencia. Los niveles de contaminación detectados en interiores pueden con frecuencia llegar a ser superiores a los del aire exterior, y si se tiene en cuenta el hecho de que muchas personas pasan hasta un 80% de su tiempo en interiores, las deficiencias en dicho entorno pueden conducir a un sinnúmero de problemas.

A lo largo de las últimas décadas, la exposición a los contaminantes del ambiente interior ha ido aumentando significativamente debido a una gran variedad de factores, incluyendo la construcción de edificios más herméticos, la reducción de las tasas de ventilación con el propósito de ahorrar energía, el empleo de materiales sintéticos de construcción, reforma y equipamiento, y la utilización de biocidas y productos de cuidado personal, desinfección y limpieza basados en formulaciones químicas.

Los factores que más influyen en el nivel de calidad del ambiente interior son los contaminantes del aire, la temperatura, la humedad relativa, y la velocidad y el volumen de los flujos de aire. Los contaminantes más comunes del aire interior incluyen, entre otros:

  • Contaminantes microbiológicos
  • Contaminantes químicos
  • Partículas y fibras en suspensión
  • Desequilibrios de temperatura y humedad relativa

Además, otros factores, tales como Iluminación, ruido y vibraciones, ventilación, flujos de aire, ergonomía y distribución del espacio interior, han de ser también tenidos en cuenta a la hora de conseguir las mejores condiciones de seguridad y confort en espacios interiores

A medida que la percepción pública de la importancia de los aspectos de salud y seguridad en el espacio vital crece, la tolerancia a contaminantes en edificios se ve reducida en igual o mayor proporción. La presencia de elementos de distorsión ambiental en los edificios no solo conduce a problemas estéticos y de imagen, sino que además puede generar enfermedades y patologías en las personas. Sobre este tipo de riesgos se sitúa el hecho de que las personas son cada vez más reacias a soportar este tipo de situaciones, y a aceptar en sus viviendas y lugares de trabajo elementos que consideran repelentes e inadmisibles.

Cualquier intento de controlar los factores ambientales adversos solamente tendrá éxito con el conocimiento y aceptación previa de sus causas y orígenes. Los problemas de contaminación e higiene en edificios se deben generalmente a deficientes prácticas de mantenimiento, pero son igualmente el resultado de factores generadores de naturaleza interior, tales como anomalías en los sistemas de climatización y ventilación, deficiencias en la gestión de residuos, manipulación de materiales como papel y cartón, aplicación de pinturas y adhesivos, o empleo de productos químicos en operaciones de limpieza y desinfección.

El control de los factores de riesgo que deterioran las condiciones ambientales, higiénicas y sanitarias de edificios e instalaciones, supone la adopción de diversas medidas que se han de aplicar de modo organizado, sistemático y programado, tanto si se trata de la eliminación como de la prevención de sus agentes causantes. Además, gran parte de las medidas de prevención y control implican la utilización de equipos, herramientas y materiales sujetos a normas y procedimientos que se han de aplicar con rigor, con el fin de evitar los riesgos para la salud y la seguridad de las personas encargadas de su manipulación y utilización.

La mejor vía para controlar los problemas de higiene ambiental en el interior de los edificios es actuar antes de que aparezcan. A medida que la sociedad ha empezado a preocuparse e informarse sobre el riesgo y los daños que estos agentes pueden ocasionar a la salud, la seguridad y el bienestar en los espacios de vida y trabajo, el énfasis a la hora de la acción evoluciona hacia el cambio del concepto de “reparación” por el concepto de “prevención”.

Las condiciones de salud e higiene en edificios e instalaciones deben ser gestionadas según esquemas profesionales, integrando el control de todos los elementos pluridisciplinares que conducen a la obtención de situaciones óptimas y estables que promuevan la deseada calidad de ambiente interior. Por motivos igualmente evidentes, las oportunas estrategias de acción deben ser planificadas y llevadas a cabo de acuerdo con un adecuado programa de mantenimiento y de gestión de los activos inmobiliarios.

Los medios de comunicación y la legislación han contribuido sustancialmente a que los propietarios y gestores de edificios sean cada vez más conscientes de su responsabilidad a la hora de propiciar y mantener apropiados entornos de vida y trabajo para sus usuarios. En este sentido, la función “Mantenimiento” aparece como una herramienta de gran valor para integrar la gestión coordinada de todas las operaciones que permiten garantizar adecuadas condiciones de seguridad e higiene en los espacios interiores.

El mantenimiento constituye una alternativa de gran valor, que ofrece la oportunidad de concentrar diferentes y variadas disciplinas especializadas con el fin de ofrecer, de modo unificado, la amplia gama de servicios necesarios para la gestión eficaz de los edificios y de sus instalaciones. A su vez, la creciente complejidad de los servicios relacionados con los edificios reduce la capacidad de sus propietarios o responsables directos para llevar a cabo su propio mantenimiento. En cambio, las empresas especializadas de mantenimiento ofrecen a propietarios y gestores la habilidad para controlar de modo competente todos los aspectos relacionados con los citados servicios. El cliente contemporáneo busca integrar contratos, tener un único y exclusivo proveedor, y pagar una sola factura. Por lo tanto, las empresas de mantenimiento y gestión de edificios e instalaciones están obligadas a ser cada día más profesionales, y deben racionalizar sus procedimientos operativos e implementar la necesaria infraestructura de medios y recursos, para estar en condiciones de ofrecer servicios de alto valor añadido a sus clientes.

Las empresas de mantenimiento, sobre todo las especializadas en edificios, llevan a cabo programas enfocados fundamentalmente a clientes corporativos, tanto del sector público como privado. Estas compañías suelen ofrecer soluciones innovadoras, y complementan sus recursos propios con fórmulas de colaboración estratégica con otras disciplinas especializadas, afines a su propio “core business” o modelo de negocio. Están capacitadas para actuar como único contratista de una variada gama de servicios, constituyendo a la vez una interesante herramienta de control de calidad para propietarios y gestores de activos inmobiliarios. El esquema de servicio integrado, que prioriza los criterios de prevención y asesoramiento al cliente, contempla actuaciones sistemáticas y programadas, cuyo desarrollo se fundamenta en un protocolo técnico y operativo que incluye básicamente las siguientes fases:

  • Evaluación de los criterios de diseño y utilización del edificio
  • Auditoría del ambiente interior: control ambiental, análisis de contaminantes y otros factores ambientales
  • Diagnóstico de los sistemas de calefacción, ventilación y climatización
  • Monitorización de las condiciones de higiene y sanidad del edificio
  • Evaluación y control de calidad de los protocolos de mantenimiento
  • Evaluación de los procedimientos de limpieza, desinfección, gestión de residuos y otros servicios generales

Programas de este tipo deben ser personalizados de acuerdo con las condiciones y requisitos específicos de cada cliente, e incluir la formulación, diseño e implementación de soluciones y planes de contingencia cuando se detectan problemas o anomalías. Las actuaciones pertinentes deben ser desarrolladas sobre la base de una perspectiva a largo plazo, asumiendo que el coste que implican no se ha de considerar como un simple gasto, sino más bien como un importe susceptible de generar un beneficio sobre la inversión efectuada.

Cualquier estrategia de mantenimiento debe ser considerada como una componente más de la cuenta de explotación del edificio, y ha de ser asumida como parte importante de los requisitos a tener en cuenta para proyectar al máximo su ciclo de vida útil y su sostenibilidad integral. Además, teniendo en cuenta las características del actual contexto económico, adquiere gran relevancia en este sentido lo referente a la optimización del uso de todo tipo de recursos, en especial los energéticos.

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